我今天跟大家讨论的是《房地产需求和绿色建筑》，开发商都知道，究竟房地产有什么硬的需求，影响住宅房地产需求的有八个因素，最重要的就是人口个体和家庭户的变化，一家有多少人，整个有多少人口，这个问题就是和城镇化密切相联系的，然后是和居住环境的改善有关系。所以这三个因素是住房需求的最基本的因素，由于城镇化需要旧城改造，购买能力提高，住宅产业化都会影响房地产发展。这八个因素当中，人口个体和家庭户的变化，城镇化和居住条件改善是住房需求的动因，这个动因会引起增加住宅的需求量，影响住宅市场的细分，因为家庭结构的变化，就会有老人的住宅和年轻人的住宅。城镇化、住宅条件的改善也会增加住房的需求，经济增长与增加房地产经营总数，又可以增长房地产经营总收入，增加商品房销售面积，这些因素就是影响住宅房地产业的发展。
前几年我曾经给万科搞了一个咨询研究，当时和北京大学曾毅教授提出的一个叫做多为动态人口和家庭预测模型ProFamy。预测到2015年全部的总人口，人口年轻结构、家庭户的数量、家庭的户规模和家庭户的类型，根据这些预测的数字，来预测住宅的趋向到底有多少。每年城镇化水平提高0.63个百分点，到1978年以后是中国城镇化徘徊不前的阶段，在这个阶段城镇化水平是16.3%，到2008年，这个水平就达到了45.68%，也就是说在那个时候全国53%的人住在城市化的地区。城镇人口的增长就引发了住房的需求，预计从2005年2010年大概每年需要3.24平方米。家庭的户数严重，家庭户数如果小的话，家庭规模在2005年，一个人的家庭占11%，6个人以上的家庭5.8%，就是说人口多的家庭越来越少，黄颜色的是三个人的嘉宾，红颜色的是23人的家庭，1个人和2个人的家庭都是增长，但是五六个人的家庭是下降。中间的年轻和老年人是在增加，比如说60岁以上的老年人这条线就比较多。所以老年人的住房问题也是一个问题。住宅产业化对住宅方面行业的影响也很大。现在在座的童教授他就是城市建设部的教授，这个产业化我理解就是八句话，就是生产工业化、基础继承化，产品标准化，经营规模化，资源节约化，设计性能认定制度化，示范规范化，特就会促进采用新技术、新建筑体系，新产品，提高管理水平，建立产业化的链条，提供多样化的住宅，建造绿色的住宅。
    这种产业化对房地产业和开发商来说，就能降低住宅开发成本，提高资源利用效率，力求节能减排，那么可对住宅房地产业的影响，在整个房地产开发的全过程中，考虑节约资源和能源、环境友好核数师健康。根据上面讲的这些情况，全国住宅情况，到2010年大概是5亿到9亿平方米，2015年大概是4.5亿到9亿平方米，这是上限，就是所谓的高新需求。最近的中央投资是11800亿元，现在是4万亿。这4万亿投资里面就是对保障性安居工程是2800亿，这个也会促进住房的发展。在国家到2015年人均住房面积是26.11平方米，超过我国的理想目标和国际上中低收入国家的指标。在人均住房建筑面积达到30—35平方米之前，住房需求将保持旺盛。当恩格尔系数在40%时，住消费在消费结构中所占的比重为15—20%。从世界银行统计资料表明，当一个城市人均GDP在800—4000美元之间时，房地产会告诉增长，人均GDP在4000—80000美元之间时，房地产会平稳长，人均GDP在8000—20000美元之间时，房地产会衰退。目前我国人均GDP已超过1000美元，整体上我国房地产业还有非常大的发展空间。另外，根据库兹镍茨《各国的经济增长》中的研究结论，当GDP增长速度小于4%时，房地产业样出现萎缩，因为业是一个涉及面广、带动系数高的行业。
    房地产开发商盖什么房子呢？就应该盖绿色建筑，我这几年研究，其实就是“三最”建筑，就是要符合三个建筑。第一个“最”就是资源利用效率最高，比如在节能，其实我不太主张节能，我比较主张提高能效。现在国家的农村消耗的能源是全世界消耗水平的7%。所以最关键的还是能源的利用效率的问题，比如现在采暖，我们国家采暖消费的能源都是同样的能源，但是速度不行，主要是因为能源使用效率不行。所以资源利用效率就包括能源、土地、水、建筑材料等等。现在讲节约土地，我不太赞成，我赞成合理利用土地。节约土地最简单就是盖高楼大厦。所以我讲资源利用效率最高。第二就是对环境影响最小。第三个就是对生物种群最好。就是除了对人以外，和人共生共存的一切动物，如果我们只关心人，以人为核心，不注重其他的动物是不行的。
    什么叫生态系统，现在很多人说，我要建成一个生态城市，但是很多人都不知道生态系统。生态系统是生物群落加上生存物理环境就是生态系统。生物学家说只要有生物群落，只要有生物生存的地方就是生态系统。比如说建筑住房这个小区，肯定需要建筑材料、水等等，建成后就变成废热、建筑好不好主要有四个因素——成本、性能、质量、时间。现在最关心的就是使用寿命，所谓使用寿命就是房子施工竣工以后我们再使用，这一段时间的生命。所谓全寿命就是场地的选择、规划设计、施工、使用维护到拆除等等。我还要考虑建筑使用寿命，材料哪里来它不考虑，最后要到哪里去它也不考虑。最后还出台了一个《住宅性能评定技术标准》，有五个性能，就是适用性能，环境性能、耐久性能，安全性能，这个性能把住宅性能分成A级和B级使用性能分成很多方面，包括单元平面等环境性能，就是用地与规划，建筑造型等等，经济性能，从节能节水接地节材来讲。现在讲资源利用就是节能的问题，现在中国建筑共设计分了五个区，就是寒冷地区、严寒地区、夏热冬冷地区地区、夏热冬暖地区，温和地区等等。夏热冬暖地区主要是考虑夏热的防热，一般不考虑防冷。什么是节能50%或65？现在所说的节能百分之及，是以当地1980—1981年住宅通用设计能耗水平为惨参照值的。我国建筑节能发展目标分为3个阶段：1、1986—1995年新建采暖居住建筑在1980—1981年当地通用设计能耗水平基础上普遍降低30%。2、1996—2004年在达到第一阶段要求的基础上再节能30%，即总节能50%。3、2005-至今在达到第二阶段要求的基础上再节能30%，即总节能65%。现在保温有什么办法呢？就是外墙，外保温。最主要是三种，一种是外保温，一种是内保温、一种是自保温墙体。窗户对建筑节能的影响很重要，很多东西是通过窗户上方出去。窗框现在很多人都用铝合金窗，这个保暖性是比较好的，铝合金窗好看，但是产能系数要把断热铝合金、PVC塑钢窗差得多，再有一个就是玻璃，玻璃传热系数是6，三层LOW—e玻璃是0.7，普通玻璃的可见光透过率是63%。另外一个就是遮阳，我们要求夏热冬暖地区都是这样，就是把窗户夏天的时候拉起来，冬天打开，假如把窗户全部关闭了，室内外的温度只差一度，把窗户打开了室内外的温度也只差一度。再一个就是外保屋顶。建筑物体形系数S，体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面面积与其所包围体积的比值，体型系数越小，建筑物与室外大气接触的外表面面积越小，越有利于节能。体型系数如果增加0.01，这个节能指标就可以达到2.5%。常见住宅平面包括板式住宅、梯形住宅、凹形住宅、三角形住宅。梯形住宅的体形系数是很大的。这个是把底下架空，这个是大气的接触面就大。
    安全性能，汶川地震破坏最大的就是汶川县，这个是11度，所以我个人认为汶川地震不是一个地震，而是两个7.8级的地震同时发生的地震。这个是北川县城的房屋，即使在北川县城有11度，但是有些房子还是没有倒，不管是6度、7度、8度，只要你考虑了就不会倒。这个是北川的县城，我认为是山清水秀。但是在北川新县城死了906人，北川老县城死了1600人。这个是青川县城，这个是地震以前和地震以后的照片？现场观众回答是地震前的。其实是地震后的照片，这些房子经过地震以后，依然没什么改变，我去过之后认为这些房子可以修复，不需要重建。这个是汶川县城，这是地震以前还是地震以后呢？（向观众提问）（观众回答：地震以前的）对，这个是地震后，这个地方以后是要重建的。
    这次地震很多房子底层都是空旷的，像这座房子底层已经斜了。我做地震工作几十年了，像这次汶川地震的破坏性，我还是第一次浸，比如像这幅图，地震局住宅军事进入室内，从楼板上弹出，砸坏外墙，绵虎中学对便山上一巨大滚石，以高速滚下，撞到篮球长的水泥地面，经数次绕曲线弹跳，最后停在教室窗前，十多名学生被此滚石撞死。另外一个安全问题就是，现在很多要求落地窗，就是家里的窗户一直到楼板，但是这个要做防护的措施，（让观众看图片，问这个落地窗的防护措施对不对？）不管竖向还是横向的，现在买房子回去都不要了。还有消火栓、防水材料，1950—1958年是25年，58—64年是20年，64—7说明我国房屋的防水功能是每况愈下，一年不如一年。
    一个英国伦敦BedZED的一个校区，前面是住人，后面是办公，这个小区有很多优点，比如说工作和办公是在一起，前几年我的一个英国朋友回来，他说很多人都不想再在那里住，都想搬出来。第二个就是日本的大阪煤气实验集合住宅。我在这个房子呆了一天，这个房子是1993年建成的，这个房子主要是建立一个高效的能源系统，推进与自然和谐的生活方式。它的小道很宽，如同小镇小巷的走廊。在房子里头，有一个能源消耗信息提供系统。房子的底下是水，各种昆虫都有。第一期的五年内已正式有22种野生鸟来过，10种栖息过，5种做了巢，并发现巢里有小鸟。第三个讲美国的第一栋可持续高层住宅—The  Solaire，里面污水就地过滤处理后冲厕，节水33%。采用整合在外墙面的光复发电，提供建筑基本电负荷。最近大家多知道，IT佼佼者Sun衰落了，是值最高240美元，后跌到180亿美元，2008年到70亿美元，股票最高价格250美元，最低5美元。它的研发和转化、生产都做得很好，但是忽视把创新变成销售和利润，所以就导致衰落。所以开发商要创新。